Checklist de limpeza para entregar um imóvel alugado

O que a lei pede na devolução

Na devolução de um imóvel alugado, a regra geral vem da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O art. 23 diz que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. O mesmo artigo obriga o inquilino a realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por ele, por seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, e a permitir a vistoria pelo locador ou por seu mandatário.

Do outro lado, o art. 22 prevê que o locador forneça ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com referência aos eventuais defeitos existentes. É esse documento, o laudo ou termo de vistoria de entrada, que costuma ser o ponto de partida para comparar a saída.

A lei não usa a palavra limpeza como categoria própria e não fixa um padrão de limpeza. O que existe é a comparação entre o estado recebido e o estado devolvido, e o que cada contrato estabelece. Esta página é um roteiro para quem vai contratar uma limpeza de entrega, e não um parecer. Casos concretos, sobretudo se houver cobrança ou desacordo, pedem advogado ou a orientação da imobiliária.

Primeiro, os documentos

Antes de pensar em limpeza, reúna o que prova o estado inicial:

• o contrato de locação e seus aditivos, com as cláusulas sobre devolução, pintura e limpeza;
• o laudo ou termo de vistoria de entrada, se houver, e as fotos da época;
• mensagens trocadas com a imobiliária ou o proprietário sobre o estado do imóvel;
• comprovantes de consertos e de manutenção feitos durante a locação.

Sem o registro inicial, a discussão sobre o estado de entrega depende de memória, e a memória favorece quem a conta com mais firmeza, não quem tem razão.

O checklist da entrega

A lista abaixo organiza o que olhar e o que combinar. Ela não ensina a limpar, e sim a conferir se o imóvel está em condições de ser devolvido e a registrar isso.

Áreas internas

• pisos de todos os cômodos, sem manchas aderidas, sem resíduos de obra ou de mudança;
• paredes e rodapés, com atenção à diferença entre sujeira e marca de uso;
• portas, maçanetas, interruptores e tomadas;
• janelas, vidros, trilhos e persianas;
• teto e luminárias.

Cozinha e áreas molhadas

• bancadas, pias, armários por dentro e por fora;
• eletrodomésticos que fazem parte do imóvel, como fogão e coifa embutidos;
• banheiros: louças, metais, box, ralos e rejuntes;
• área de serviço e tanque.

Áreas externas e comuns

• varanda, sacada e áreas descobertas do imóvel;
• vaga de garagem e depósito, quando fizerem parte do contrato;
• lixo e entulho que tenha ficado em qualquer lugar.

Instalações

• itens que o proprietário forneceu, como lustres, cortinas ou armários planejados, conferidos contra o laudo de entrada.

Limpeza, pintura e reparo não são a mesma coisa

Muitas discussões de devolução misturam três assuntos. Limpeza trata de sujeira. Pintura trata de acabamento, e há contratos que exigem pintura na saída e outros que a dispensam. Reparo trata de dano, como furo, quebra ou mau funcionamento. Uma empresa de limpeza resolve o primeiro e não os outros dois. Vale conferir o que o contrato de locação pede de cada um e combinar com a empresa apenas o que é limpeza. Os serviços de limpeza com esse perfil estão descritos em limpeza pesada, e a diferença entre pesada e manutenção, em limpeza pesada e limpeza de manutenção.

O que combinar com a empresa

Se a decisão for contratar uma empresa para a limpeza de entrega, o orçamento deve dizer:

1. a lista de ambientes e itens incluídos, usando o checklist acima como base;
2. a data e o horário, de preferência antes da vistoria de saída, com folga para eventual ajuste;
3. o que a empresa não faz, como pintura e reparos;
4. se o serviço inclui a retirada de lixo e de entulho, ou se isso fica por conta do inquilino;
5. um comprovante do serviço, com data, ambientes e responsável.

A lista de perguntas gerais para qualquer orçamento está em o que perguntar antes de contratar, e os pontos de contrato, em o que olhar no contrato.

Imóvel em condomínio

Em apartamento, a entrega envolve também o prédio. O art. 23 da Lei do Inquilinato obriga o locatário a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, e isso alcança os dias e horários permitidos para mudança, o uso do elevador de serviço e o descarte de lixo e entulho nas áreas comuns. Uma equipe de limpeza que chega sem ter sido avisada pode ser barrada na portaria, e o atraso custa tempo antes da vistoria. Avise o condomínio e informe à empresa as regras de acesso e de descarte.

Se houver discordância

Pode acontecer de o proprietário apontar problemas que o inquilino considera desgaste normal, ou de o inquilino achar que o imóvel foi recebido em pior estado do que o laudo registra. Nesses casos, o caminho é transformar a conversa em documento: pedir por escrito a lista de itens contestados, responder item por item, anexar as fotos e propor nova vistoria conjunta quando for o caso. Se a divergência continuar, o próximo passo é procurar advogado ou o serviço de mediação disponível na cidade, e não aceitar nem recusar cobranças de forma apressada.

Registre tudo

Fotos datadas de cada ambiente, tiradas depois da limpeza e antes da entrega das chaves, são o documento mais útil que o inquilino pode ter. Peça ao proprietário ou à imobiliária para acompanhar a vistoria de saída e registre o resultado por escrito. Se houver ressalvas, anote-as no mesmo momento, em vez de aceitar uma versão verbal.

O texto da lei é público e está no site do Planalto, citado ao fim da página. O aviso de que não somos advogados explica o alcance deste conteúdo. Para procurar empresas por cidade, use a página inicial.