Empresa de portaria e zeladoria para condomínios

Resposta direta

A portaria e a zeladoria terceirizadas são serviços de apoio predial em que uma empresa fornece profissionais para controlar o acesso, atender moradores e visitantes e acompanhar a conservação do prédio. Fazem parte do eixo de terceirização deste site, junto com jardinagem e copa e recepção, e são contratadas principalmente por condomínios e empresas. Na classificação oficial de atividades do IBGE, os serviços combinados para apoio a edifícios aparecem em atividade própria, distinta da limpeza em prédios, o que indica que se trata de um serviço diferente. Esta página explica o que costuma estar no contrato, os cuidados com a relação de trabalho, os fatores de preço e o que perguntar.

O que o serviço envolve

A portaria cuida da entrada: identificação de visitantes, registro de prestadores, recebimento de encomendas, atendimento ao interfone, acionamento da administração em caso de ocorrência. A zeladoria cuida do dia a dia do prédio: ronda de áreas comuns, acompanhamento de pequenas manutenções, verificação de luzes, portões e equipamentos, e comunicação de problemas ao síndico. Em condomínios menores, uma só pessoa pode acumular as duas funções, desde que o contrato diga isso.

O que o contrato precisa deixar claro é o posto: horário, escala, tarefas, ponto de contato da empresa, regras de substituição. Um posto 24 horas exige mais de um profissional por causa das escalas e das folgas. O contrato que descreve só "portaria" sem escala deixa em aberto o custo real e a cobertura.

Quando costuma ser contratado

• Na entrega de um prédio novo, quando o condomínio ainda não tem equipe.
• Quando a assembleia decide trocar funcionários próprios por terceirização, ou o contrário.
• Na troca de empresa, por término de contrato ou por insatisfação.
• Quando há mudança de modelo, como portaria remota, portaria mista ou ampliação de turnos.
• Para cobrir férias e faltas de funcionários próprios.
• Em empresas e clínicas, para recepção e controle de acesso ao prédio.

Para quem é

Condomínios residenciais e comerciais, edifícios corporativos, clínicas, escolas e conjuntos de salas. A decisão costuma passar pela assembleia, e o contrato deve respeitar a convenção. Em condomínios pequenos, um posto diurno pode bastar. Em condomínios grandes, pode haver vários postos, com supervisão e relatório mensal.

Relação de trabalho e desvio de função

Este é o ponto que mais exige atenção. A Lei 6.019/1974 define que a empresa prestadora de serviços contrata, remunera e dirige o trabalho realizado por seus trabalhadores. O condomínio contratante indica o escopo, mas ordens diretas aos profissionais, controle de jornada pelo síndico e acúmulo de tarefas fora do contrato podem ser questionados como relação de trabalho direta, e por isso exigem cuidado. A mesma lei veda ao contratante usar os trabalhadores em atividades distintas das que foram objeto do contrato. Na prática, pedir ao porteiro que limpe o hall ou que cuide do jardim, se isso não está no contrato, é desvio de função.

A solução é contratar cada atividade de forma explícita, com posto e escopo descritos, e canalizar as solicitações pelo supervisor da empresa. A página responsabilidade do contratante na terceirização trata o tema em termos gerais. Este site não analisa casos concretos, e dúvidas sobre uma situação específica devem ir a advogado ou ao sindicato da categoria.

Como o preço é formado

O site não publica valores. Os fatores mais comuns são:

• Número de postos e horas por dia o fator de maior peso.
• Escala e cobertura de folgas um posto 24 horas pede mais profissionais.
• Turnos noturno, fim de semana e feriado costumam ter condição própria.
• Encargos e benefícios do trabalhador, que a empresa incorpora ao preço.
• Treinamento, uniforme e equipamentos fornecidos.
• Supervisão visitas do supervisor e relatório.
• Tecnologia sistemas de controle de acesso, quando fornecidos pela empresa.
• Impostos e retenções na nota fiscal, que variam conforme o enquadramento. A página quanto custa uma empresa de limpeza explica a lógica de retenção.

Uma proposta muito abaixo das demais pode ter cobertura menor ou encargos não considerados. Sem ver o contrato, não dá para afirmar nada sobre uma empresa específica, mas o contratante pode pedir a abertura dos fatores.

O que perguntar no orçamento

• Quantos profissionais compõem o posto e como é a escala?
• Quem cobre folgas, férias e faltas, e em quanto tempo?
• Quais tarefas entram no posto e quais ficam de fora?
• Como é o treinamento e que experiência a equipe tem com o perfil do prédio?
• Quem é o supervisor e com que frequência visita o condomínio?
• A empresa apresenta CNDT, CRF e CND federal e se compromete a renová-los? Veja certidões para contratar terceirizada.
• Como funcionam reajuste, aviso prévio e rescisão do contrato?

Como comparar propostas

Para comparar, converta cada proposta em uma tabela de postos: quantos profissionais, em quais dias e horários, com que folgas e quem cobre. Duas propostas com o mesmo valor mensal podem ter coberturas diferentes. Pergunte também como funciona a substituição em caso de falta no mesmo dia: se a empresa mantém um profissional de reserva ou se a cobertura demora. Em portaria, uma ausência de poucas horas já é um problema de segurança e de rotina do prédio.

Peça ainda o modelo de relatório mensal, o contato do supervisor e o procedimento em ocorrências graves. Essas informações mostram como a empresa trabalha, mais do que o valor. Se o condomínio já tem uma empresa e pensa em trocar, defina com antecedência o prazo de transição, a entrega de chaves, de livros de ocorrência e de cadastros de moradores, para que o serviço não seja interrompido.

Tipos de contratante

• Residencial
• Comercial
• Condomínio
• Industrial
• Órgão público

Condomínios residenciais costumam decidir em assembleia, com síndico e conselho. Condomínios comerciais e empresas decidem pela administração. Órgãos públicos contratam por licitação. Em todos os casos, o ideal é que um único responsável fale com a empresa, para evitar instruções conflitantes aos profissionais.

Serviços relacionados

Quem contrata portaria costuma avaliar também a limpeza de condomínio, a copa e recepção e a jardinagem e conservação. Para encontrar empresas da sua cidade, use a página inicial. Sobre contratos, veja também o que olhar no contrato de limpeza.