Limpeza de condomínio: o que a convenção costuma prever

Quem responde pela limpeza das áreas comuns

A limpeza das áreas comuns de um condomínio é despesa e responsabilidade coletiva, e quem a conduz no dia a dia é o síndico. O Código Civil, ao listar o que compete ao síndico, inclui diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. É dentro dessa competência que se insere a contratação, a fiscalização e a troca de quem faz a limpeza.

O síndico, por sua vez, é escolhido pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, que pode renovar-se. E a assembleia, reunida anualmente, aprova o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Em outras palavras, quem executa é o síndico, e quem autoriza o orçamento é o conjunto dos condôminos.

O que a convenção costuma tratar

Cada condomínio tem a sua convenção e o seu regimento interno, e eles variam bastante. Em geral, esses documentos tratam de pontos que tocam a limpeza, como:

• as áreas comuns e de uso exclusivo, e o que cada condômino deve conservar por conta própria;
• as regras de uso e de horário das áreas comuns, que determinam quando a equipe pode trabalhar;
• as regras de descarte de lixo e de entulho, que influenciam a rotina da equipe;
• a forma como o síndico pode contratar serviços e a partir de que valor é preciso consultar a assembleia;
• a prestação de contas, que inclui a apresentação de gastos com limpeza.

Esta página não afirma o conteúdo da convenção de nenhum prédio. Ela apenas lista os temas que aparecem com frequência, para que o síndico e os condôminos saibam onde procurar. A regra do seu condomínio é a que está no documento dele.

Três modelos de limpeza

Condomínios costumam organizar a limpeza de três formas, que podem coexistir.

Funcionários do próprio condomínio. O condomínio contrata zeladores e auxiliares de serviços gerais como empregados. Ele assume as obrigações de empregador, como registro, encargos e rotina de pessoal, e responde por elas.

Empresa terceirizada de limpeza e conservação. O condomínio contrata uma empresa, que fornece os trabalhadores e responde por eles. É o modelo da terceirização, tratado em terceirização de limpeza: como funciona o contrato. O condomínio continua com deveres de contratante.

Serviços pontuais. Para limpezas de fachada, de piso, de caixa de garagem ou depois de obra, o condomínio contrata uma empresa por tarefa. Cada uma segue lógica própria, e as páginas de serviços descrevem o perfil.

A escolha entre funcionário próprio e empresa não tem resposta única, e cada modelo implica obrigações diferentes. A comparação entre contratar empresa e contratar direto, no caso residencial, está em empresa ou contratação direta.

O que o síndico deve pedir à empresa

Ao contratar uma prestadora, o síndico deve se proteger e proteger o condomínio. A lista mínima inclui:

1. contrato escrito com escopo, frequência, horários, equipe e preço, conforme o que olhar no contrato;
2. comprovação de que a empresa está regular com obrigações trabalhistas e fiscais, pelas certidões que o próprio síndico pode emitir, como explica certidões para contratar terceirizada;
3. a lista de produtos usados e a confirmação de que são regularizados, tema de saneante regularizado, por que importa;
4. regras de segurança para trabalho em altura e uso de equipamento, quando o serviço envolver isso;
5. forma de comunicação e de reclamação, com um responsável definido na empresa;
6. regras de entrada, de identificação e de acesso da equipe, por segurança do prédio.

A responsabilidade do condomínio como contratante

A Lei 6.019/1974, que regula a prestação de serviços a terceiros, diz que a empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços. Para um condomínio, isso significa que a falta de pagamento de uma empresa terceirizada a seus empregados pode atingir o condomínio de forma subsidiária. O ponto é tratado em contratar empresa e a responsabilidade. A leitura de um caso concreto pede advogado, e o aviso de que não somos advogados esclarece o alcance desta página.

Em termos práticos, a conduta recomendável é acompanhar a regularidade da empresa durante todo o contrato, e não só na assinatura, e guardar os documentos que mostram esse acompanhamento.

Fiscalização no dia a dia

Contratar não encerra o trabalho do síndico, que passa a fiscalizar. Um prédio funciona com mais clareza quando há um registro simples das ocorrências, como um caderno ou um canal de mensagens em que moradores e zeladoria anotam o que viram, e a administração leva as anotações à empresa em reuniões periódicas. A lista de áreas e a frequência de cada uma devem estar à vista da equipe e da portaria, para que todos saibam o que é o combinado. A conferência da escala, dos uniformes e dos equipamentos de proteção, tema de EPI na limpeza, também faz parte da rotina de acompanhamento, e dá ao síndico elementos para cobrar ajustes sem conflito.

Trocar de empresa

Se o serviço não atende, o condomínio pode querer trocar a empresa. O contrato deve prever como isso acontece, e o síndico precisa dos meios para fazer a transição sem deixar o prédio sem limpeza. O assunto tem página própria em troca de empresa de limpeza. A definição do que a empresa deve fazer, ambiente a ambiente, está em escopo de limpeza de escritório, que serve de modelo para áreas comerciais, e em parte para as áreas comuns de prédios residenciais.

Para encontrar empresas por cidade, use a busca da página inicial.